Immobilier : le succès d’Airbus perturbe le marché toulousain


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Les prix ont baissé de 2  % à Toulouse en 2013 dans un marché immobilier en retrait de 3  %. La forte demande (+25  %), notamment des investisseurs pour les petites surfaces, a du mal à se confronter à l’offre de logement.

Finalement, l’année 2013 n’aura pas été si terrible que cela, dans l’immobilier ancien du moins, puisque le neuf semble englué dans la crise et le flou fiscal. Le nombre de transactions a augmenté de 5,5 %en France l’an dernier selon le groupe Laforêt, alors que les prix n’ont reculé que de 2 % à 2.871 euros en moyenne ( 8.158 euros pour Paris ). Century 21 et Guy Hoquet ont publié des chiffres similaires. En régions, la situation a été un peu moins favorable avec une baisse générale de l’offre de 7 % et des prix en repli de 3 %. Dans ce contexte, la ville de Toulouse a connu une année contrastée avec une demande en forte hausse, mais une activité en berne.

Des investisseurs en quête d’un placement refuge

Alors qu’ Airbus , entreprise emblématique de la ville rose, a connu un millésime extraordinaire dans l’aéronautique civil, l’immobilier Toulousain a marqué le pas avec un repli de 3 % des transactions. « L’offre et la demande ne sont pas en phase », constate le groupe immobilier Laforêt. « La dynamique locale due aux mouvements professionnels et aux ventes de nécessité a su contenir la baisse des transactions. Mais les mutations se font plus rares car coûteuses pour les entreprises ». La demande est en effet en forte hausse : + 25 % selon le groupe. Elle est particulièrement forte dans les petites surfaces en hyper-centre, dans une ville étudiante également dynamique. « La ville attire beaucoup d’investisseurs locaux, à la recherche d’un placement refuge », constate Laforêt. Un chiffre en témoigne : les investisseurs représentent 30 % de la demande, contre 10 % en France.

L’afflux d’acheteurs favorise aussi l’arrivée de nouveaux biens sur le marché. L’offre augmente, mais moins vite, de l’ordre de 10 %. Et surtout, les petites surfaces qui intéressent les investisseurs deviennent des biens rares. Autre constat de Laforêt : «les bailleurs en cours pensent parfois vendre, mais ne savent pas où réinvestir »… La faiblesse des taux d’intérêt, idéal pour investir dans l’immobilier, est en effet peu favorable aux amateurs de placements sans risque.

Le prix plancher en forte augmentation à Toulouse

Dans ce contexte, les prix restent relativement stables, en baisse moyenne de 2 % à 3.611 euros, contre 3.262 euros pour une ville comme Lyon . Le prix plancher a même augmenté de 10 % à 2.927 euros le m2, signe que les bonnes affaires deviennent plus rares dans une ville où la demande explose. Le prix plafond recule lui de 4 % autour de 4.316 euros du m2 selon les chiffres du groupe. En revanche, le potentiel de négociation reste important, de l’ordre de 7,3 %, contre 6,55 % en France. « Les vendeurs, souvent gourmands au départ, acceptent de baisser leur prix de 10 à 15 % », constate Laforêt alors que le stock de biens à rénover reste important. Une qualité de biens qui intéresse surtout les primo-accédants, les seuls quasiment à s’intéresser aux biens du type année 60, ce qui leur permet d’obtenir une décote importante. Enfin les délais de vente sont en forte augmentation, de 11 jours, mais demeurent inférieurs à la moyenne du marché, à 75 jours.

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